Verkenning functiewijziging recreatiepark

Ten zuiden van Zutphen, tussen het Bronsbergenmeer, het Gat van Roelofs en de IJssel staan de vakantiewoningen van recreatiepark De Bronsbergen. Het merendeel van de bungalows wordt permanent bewoond. Een klein deel van de woningen wordt voor langere tijd verhuurd. “Het park functioneert al als een reguliere woonwijk. Dat zie je ook terug in de aan- en verbouwingen die op het park hebben plaatsgevonden”, aldus projectleider Bart Nootebos.

In 2014 heeft de gemeente Zutphen gedoogbeschikkingen afgegeven voor permanente bewoning die in de eerste instantie voor 5 jaar golden. In 2019 is het gedoogbeleid verlengd tot 1 mei 2024. De gemeente wil in 2024 een definitieve oplossing en vroeg ons te onderzoeken of het recreatiepark omgevormd kan worden tot een reguliere woonwijk in de gemeente Zutphen en waar in dat geval rekening mee moet worden gehouden.

Welke aspecten kwamen aan bod?

Om te beoordelen of deze functiewijziging haalbaar is, heeft Eelerwoude onderzoek gedaan wat er bij komt kijken om de bestemmingswijziging mogelijk te maken. Zo brachten wij de huidige situatie van het park in beeld met de omgeving, de partijen in het projectgebied en de eigendomssituatie. We gaan in op de omgevingswaarden in en rond het recreatiepark. Met aandacht voor milieuaspecten, natuur, archeologie en water.

Voorts stelden we vragen als:

• Past de bodemkwaliteit bij de voorgenomen functieverandering?
• Hoe zit het met de regelgeving voor geluid?
• Wat betreft de veiligheid: Voldoet de inrichting van het park aan de vereisten voor een woonfunctie, ten opzichte van de huidige recreatiefunctie? Denk daarbij aan bereikbaarheid van de woningen voor de brandweer of voor ambulances.
• Voldoet de aanwezige infrastructuur aan de normen van de gemeente?

Ook de financiële gevolgen zijn in kaart gebracht. Hoe zit het met de belastingen, wie draagt de kosten voor de onderzoeken en voor de planologische procedures, wenst de gemeente de openbare ruimte over te nemen en wat betekent dat voor het beheer en het onderhoud daarvan. En wie betaalt wat?

Tot slot deden we een klimaatscan om een beeld te geven welke invloed klimaatverandering op het projectgebied kan hebben. Welk risico zijn er bij extreme neerslag, hittestress en droogte?

Samen met betrokken partijen

De recreatiewoningen zijn in eigendom van circa 200 verschillende eigenaren, verenigd in een vereniging van eigenaren. Er is een beheerstichting, waarbij het beheer is toegewezen aan de exploitant van het park. Zij verzorgen het onderhoud van de wegen, het groen en de ondergrondse infrastructuur. Tenslotte is ook het waterschap als eigenaar van de waterlichamen betrokken. Bij de functiewijziging komt deze werkverdeling in een ander licht te staan.

Om overzicht te houden, hebben we voorgesteld om de functiewijziging -het omzetten van de bestemming- in proces los te maken van de overdracht van de (toekomstige) openbare ruimte. Immers, indien de bestemming alsnog niet wordt gewijzigd door bezwaren of andere belemmeringen, ligt overname van de openbare ruimte door de gemeente ook niet in de rede.

Bart Nootebos hierover: “Los van de ruimtelijke ordening betekent bovenstaande primair dat er vertrouwen en transparantie moet zijn tussen de partijen om deze stappen op een goede manier samen te kunnen zetten.”